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房地产市场结构需要进一步优化 以扩大经济适用房租赁供应

2021-01-05 13:18 • 稿源:中国商务网

原标题:房地产市场结构需要进一步优化

中国社科院房地产金融研究中心主任、荣盛发展首席经济学家尹中立和东方证券首席经济学家余韶近日在接受记者专访时表示,2020年房地产市场最大的特点是差异化:房价和租金的差异化、大城市和中小城市房价的差异化、南北城市房地产市场的差异化。预计2021年房地产将稳步增长,结构将进一步分化,但分化程度可能会收紧。

银行业金融机构建立房地产贷款集中管理制度,意味着开发企业和抵押贷款整体增速将下降。但不同银行之间存在差异,规模较小的商业银行整体影响不大,可能对短期房地产需求侧影响较大。中国的住房,无论从人均面积还是每户单位数来看,都基本告别了总量不足的阶段,但结构有待进一步优化。

  结构分化特征明显

中国证券报:受疫情等因素影响,近期楼市出现了哪些新特点和发展趋势?

尹中立:2020年房地产市场最大的特点是分化,主要表现在以下几个方面:第一,房价和租金存在分化。从数据来看,2020年,新房和二手房价格将上涨7%左右,但租金将略有下降。在四个一线城市中,按每套平均租金计算,上海的租金小幅上涨2.93%,而北京和深圳的租金分别下跌4.07%和5.44%,其他城市的租金也有不同程度的下降。房价和房租最大的差距应该在深圳。今年深圳房价大幅上涨,但房租却下降了。

房价涨了,房租跌了,这是20年来从未有过的。主要原因和今年的疫情有关。受疫情影响,服务业受到较大冲击,上半年外贸一度受到冲击。结果,2020年居民收入增速放缓,部分城市居民收入下降,与部分城市租金小幅下降相一致。然而,房价的决定因素不仅取决于居民收入的增长率,还取决于市场预期。在宽松货币政策的刺激下,全球资产价格有不同程度的上涨。此外,新房和二手房价格倒挂,吸引大量套利资金进入楼市。

其次,大城市和中小城市的房价是分的。在去年初疫情的影响下,2020年2月各城市市场交易量大幅下降,但一线城市恢复速度明显快于其他城市。前11个月,一线城市累计成交面积增长0.6%,成交价格同比增长8.2%左右。成交量和价格均实现正增长。但二线城市营业额同比下降2.6%左右,三四线城市下降7.7%左右。

再次,南北城市房地产市场分化。交易量方面,珠三角和长三角城市群二手房交易量同比增长10%以上,环渤海城市群交易量同比略有下降,哈常城市群两个核心城市交易量同比下降24%左右。长三角和珠三角城市二手房价格普遍上涨,深圳及周边关晖涨幅居前,长三角无锡、沪宁、杭房价涨幅均超过7%。在北方城市,除了少数城市房价略有上涨,其他城市都有所下跌。

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